Займ под залог недвижимости. Оформляйте договор правильно
В последнее время отношения, складывающиеся в сфере привлечения заемных денег, у граждан нашей страны стали очень распространенными. Естественно, займ должен иметь какие-то рычаги или механизмы возврата. И таким рычагом часто выступает залог недвижимости.
Если займ (кредит) выдает банк, то как правило, договор о залоге оформляется правильным образом. Если же гражданин занимает деньги у иных лиц (физических или коммерческих организаций), то нередко ему предлагают к заключению договор о продаже, как способ обеспечения займа. И хотя в таком договоре может предусматриваться право заемщика на обратный выкуп заложенного объекта, сама по себе указанная сделка сложна в юридическом и практическом плане.
Гражданским законодательством такой механизм предоставления и обеспечения займа вообще не оговорен. В этой связи данные сделки совершаются часто с непоправимыми ошибками. Тот, кто занимает деньги подобным образом, может вовсе потерять свою недвижимость. Правильно оформлять займ соответствующим договором в дополнение к соглашению о залоге. Неправильным же будет оформление вместо договора по условиям залога купле-продажного соглашения. Договор залога четко урегулирован законом.
Закон, наделяя недвижимость функцией обеспечения возврата заемных денег, оставляет ее в собственности заемщика. Кредитор же по отношению к ней будет всего лишь держателем залога в пределах срока силы договора. Если займ не возвращается, недвижимость будет продана. Но до ее продажи должно состояться судебное заседание, а сам объект для продажи выставляется на торги. Если же отношения по займу подкреплять не соглашением о залоге, а куплей-продажей, заемщик теряет статус собственника недвижимости. Соответственно и недвижимость может быть отчуждена (продана) без всяких судебных заседаний и торгов в любой момент.
Для заемщика оформление займа с соглашением о купле-продаже выгодным быть не может. Ведь занимает он обычно сумму в разы меньшую, нежели стоимость недвижимости. На практике получается так, что он продает свою недвижимость просто за бесценок. Поэтому, если вам предлагают подкрепить займ таким образом, от подобной схемы лучше отказаться сразу. Если же в силу веских причин без подобной схемы не обойтись, то нужно обязательно включать в договорной текст пункт о праве на обратный выкуп объекта, а сам займ оформлять самостоятельным соглашением. Иначе даже при возникновении судебного спора доказать, что именно займ имел место, а не просто продажа недвижимости, будет невозможно. Кроме того, если вы и решили займ сопроводить соглашением по продаже с правом об обратном выкупе, обязательно указывайте в нем действительную стоимость объекта.
При возникновении сложностей с возвратом недвижимости, следует заявлять требование в суде наделить сделку статусом недействительной (притворной). Если оно будет удовлетворено судом, то заемщику покупатель (кредитор) должен будет вернуть стоимость объекта, зафиксированную в договоре о продаже. Важно также иметь доказательства, что величина займа соответствует цене продаваемой недвижимости. То есть, что заемщик именно на руки получил деньги в таком количестве. Главным доказательством этого факта служит расписка, а также показания свидетелей.
Правильно оформленные отношения относительно займа и залога дают заемщику условные гарантии на случай невозможности выплатить сумму займа или при возникновении просрочки по платежам. Своей собственности (недвижимости) при правильном оформлении залога он все равно не лишится. Так, кредитор не в праве выставлять заложенную недвижимость на торги, если величина займа не превышает пяти процентов от цены заложенного объекта, или если не прошло еще 3-ех месяцев с момента возникновения просрочки. При обеспечении займа договором продажи указанные правила действовать не будут. И продать "заложенный" объект кредитор в праве сразу же независимо от его цены. Не поможет заемщику в данных условиях и такое обстоятельство, что объект был его единственным местом жительства.
Как замечено выше, чтобы защитить права заемщика, можно оспаривать сделку по мотиву ее притворства. Притворной считается сделка, совершение которой имело целью прикрыть собой иные правоотношения (другую сделку). Если это не поможет, можно попробовать применить мотив кабальности сделки. Кабальной считается сделка, совершенная на заведомо невыгодных условиях, где мотивом к заключению стали тяжелые жизненные обстоятельства. Однако для удовлетворения иска по любому из этих оснований и, соответственно, возврата недвижимости или ее стоимости должнику, придется заручиться сильной доказательственной базой и нанять грамотного юриста.