О необходимости согласования границ земельных участков
В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Часть 1 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», на мой взгляд, сформулирована несколько неудачно. Не сразу можно понять о каких смежных земельных участках говорит законодатель: только о тех участках, описание местоположения границ которых уже внесено в государственный кадастр недвижимости, или вообще о смежных участках, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, независимо от того, установлены ли их границы.
По данному вопросу Минэкономразвития России в п. 1 приложения к письму от 14 декабря 2012 г. № 27701-ПК/Д23и «Об усилении контроля за деятельностью подведомственных Росреестру государственных бюджетных учреждений» разъяснило, что «…в порядке, установленном Законом о кадастре, должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков». Ранее такое же разъяснение содержалось в письме Минэкономразвития России от 28 сентября 2009 г. № Д23-3146 «О подготовке межевых планов» и других разъяснениях министерства. Эти разъяснения применяются судами при рассмотрении конкретных дел.
Таким образом, если в результате кадастровых работ местоположение границ смежных земельных участков не уточняется (межуемый участок «привязывается» к кадастровым границам смежных земельных участков), то согласование местоположения границ со смежными землевладельцами не требуется.
В ч. 2 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» говорится, что предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Однако часто в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка, который граничит не только с конкретными земельными участками, но и с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. В этом случае ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не предусматривает обязательного согласования местоположения тех границ, по которым земельный участок граничит с землями государственной или муниципальной собственности. Согласно ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земли вообще не подлежат государственному кадастровому учету.
В указанном выше п. 1 приложения к письму Минэкономразвития России от 14 декабря 2012 г. № 27701-ПК/Д23и «Об усилении контроля за деятельностью подведомственных Росреестру государственных бюджетных учреждений» разъяснено, что «…если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (не с земельными участками), то согласование местоположения в отношении такой границы с органом местного самоуправления в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится». Аналогичное разъяснение было дано в письме Минэкономразвития России от 14 октября 2011 г. № ОГ-Д23-1683 и других разъяснениях министерства.
Данная правовая позиция находит поддержку в судебной практике. Так, по одному из дел Десятый арбитражный апелляционный суд указал следующее: «Кадастровая плата… вынесла решение… об учете изменений земельного участка с кадастровым номером… площадью…, расположенного по адресу: Московская область, Лотошинский район в части уточнения местоположения границ и площади земельного участка. Считая решение кадастровой палаты о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости незаконным, глава района обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, обосновывая их Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о государственном кадастре), указывая на то, что кадастровой палатой осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером… без согласования местоположения границ с лицом, обладающим смежными земельными участками на праве собственности, в части касающейся администрации Лотошинского муниципального района Московской области – это земельные участки государственная собственность, на которые не разграничена.
Однако, согласно разъяснений данных Минэкономразвития в письме от 14.10.2011 N ОГ-Д23-1683, в порядке, установленном пунктом 3 статьи 39 Закона о государственном кадастре, должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков, при этом если указанный в обращении земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена), то согласование местоположения в отношении соответствующей части границы или характерной точки границы в порядке, установленном Законом о государственном кадастре, не проводится.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемым решением кадастровой палаты о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости не нарушены права и интересы главы района, является верным».
По другому делу Десятый арбитражный апелляционный суд указал: «Если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена), то согласование местоположения в отношении соответствующей части границы или характерной точки границы в порядке, установленном Законом о кадастре, в частности статьей 39, не проводится…».
Вместе с тем земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (в том числе земли, государственная собственность на которые не разграничена), как более широкое понятие, необходимо отличать от земельных участков, занятых объектами общего пользования. В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельными участками общего пользования являются земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
В связи с этим местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков общего пользования, занятых улицами, проездами, автомобильными дорогами и т.п.