На что нужно обратить внимание при установлении границ земельного участка в суде?
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Во время приватизации земли в 90-е годы при выдаче документов, подтверждавших право на земельные участки, должны были проводиться землеустроительные действия по установлению границ земельных участков.
Так, письмом Роскомзема от 13 января 1992 г. № 3-14/60 «Форма свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей» было установлено, что при отсутствии материалов, подтверждающих общую площадь земельного участка, а по сельскохозяйственным предприятиям – площади сельскохозяйственных угодий, проводятся необходимые работы по установлению данных показателей (обмеры, съемки). При наличии планово-картографических материалов вместе со свидетельством выдается чертеж границ, план (выкопировка с плана) землепользования с указанием границ земель, предоставляемых в собственность и пользование.
В соответствии с Инструкцией о порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (утверждена Роскомземом 09 марта 1992 г.) границы земельных участков устанавливаются в натуре (на местности) специалистами комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам или по их поручению организациями, имеющими право на проведение указанных работ, с участием граждан или представителей собственников земли, землевладельцев или землепользователей, за которыми закрепляются земельные участки, и смежных землепользователей.
При определении границ на местности составляется акт их установления (восстановления), в котором дается описание положения границ на местности и делается запись о передаче собственникам земли, землевладельцам и землепользователям межевых знаков под наблюдение за сохранностью и об их ответственности за уничтожение знаков.
Чертеж границ составляется на основании натурных измерений, имеющихся планово – картографических материалов или при наличии планов границ землепользований, прилагаемых к ранее выданным документам, удостоверяющим право на землю. На чертеже границ показываются:
— поворотные точки границ земельного участка, в том числе закрепленные в натуре межевыми знаками;
— линейные объекты (дороги, валы, лесополосы, каналы, другие урочища), элементы гидрографической сети (реки, озера), являющиеся границами закрепляемого участка;
— границы и номера земельных участков других собственников, владельцев и пользователей, арендаторов, земель запаса, населенных пунктов, расположенных в границах земель, предоставляемых по государственному акту (земли постороннего пользования);
— границы и номера участков (зон) с особым режимом использования земель;
— границы земель, предоставляемых в собственность, из них – бесплатно, во владение или пользование;
— номера поворотных точек, меры линий и румбы внешних границ.
Однако на практике указанные землеустроительные действия по установлению границ земельных участков почти никогда не проводились. Поэтому сейчас при уточнении границ земельных участков как правило не представляется возможным определить их местоположение, исходя из сведений, содержащихся в документах, подтверждающих право на земельный участок, или из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В таком случае, как сказано в ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Касательно обстоятельств, которые подлежат установлению в данном случае, президиум Московского областного суда разъяснил, что в предмет доказывания по спору подлежат включению обстоятельства, позволяющие определить площадь,конфигурацию и местоположение существующих (фактических) границземельного участка, продолжительность их существования, так как местоположение границ может быть определено по объектам природного (овраги и др.) или искусственного происхождения (заборы).
Как видим, важным обстоятельством по делу является то, осуществлялись ли действия по индивидуализации (установка ограждений и других границ фактического землепользования), освоению, обработке спорного земельного участка и в течение какого времени.
Также следует обращать внимание на то, закреплялись ли ранее на местности границы спорного земельного участка межевыми знаками, и какими документами это зафиксировано.
Суд должен учитывать привязку земельного участка к местности, если указание на нее имеется в каких-либо документах.
Кроме того, судом учитывается наличие и местоположение неспорных границ смежных земельных участков, если таковые имеются.