Кто первый встал, того и тапки. Всегда ли прав тот, кто успел раньше сделать межевание своего земельного участка?
Многие считают, что при возникновении спора о границах в суде окажется прав тот из соседей, кто успел раньше сделать межевание и провести кадастровый учет границ своего земельного участка.
По моим наблюдениям такое утверждение справедливо, скорее, для тех случаев, когда не удается доказать несоответствие границ земельных участков, определенных по результатам кадастровых работ, границам, указанным в правоустанавливающих документах (на практике такие документы встречаются редко), или фактическим границам, которые существовали на момент проведения этих кадастровых работ.
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В п. 67 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 указано, что в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:
- описание конкретных объектов искусственного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например, забор);
- сведения, обосновывающие существование границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет (например, дата создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).
В реальности далеко не всегда можно подтвердить, что фактические границы земельного участка существуют на местности пятнадцать и более лет, но кадастровый инженер все равно должен их учитывать при проведении кадастровых работ.
Вывод о том, что собственник земельного участка, границы которого учтены в государственном кадастре недвижимости, не должен иметь преимуществ в защите своих прав подтверждается материалами судебной практики.
Президиум Московского областного суда по одному из дел указал: «Суд пришел к выводу, что решение органа местного самоуправления о выделении истице земельного участка и выдача ей свидетельства о праве собственности на земельный участок само по себе не подтверждает границы и место расположения спорного участка. С такими выводами согласилась судебная коллегия. Между тем названные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
…То обстоятельство, что межевание участка истицы не проведено, не может служить безусловным основанием к отказу в защите нарушенного права.Действующее законодательство не содержит приоритета в защите прав собственника земельного участка, границы которого определены на местности, перед собственником земельного участка, учтенного в кадастре без определения границ.
…По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи в предмет доказывания по делу подлежали включению обстоятельства, позволяющие определить площадь, конфигурацию и местоположение существующих (фактических) границ земельного участка истицы, продолжительность их существования, учитывая, что местоположение границ может быть определено по объектам природного (овраги и пр.) или искусственного происхождения (заборы, межи и др.)».
По аналогичному спору Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 30 сентября 2014 г. по делу № 66-КГ14-6 указала: «В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в реестре.
Поэтому отсутствие сведений о пересечении границ земельного участка при постановке на государственный кадастровый учет с границами земельного участка истца не могло служить основанием для ущемления его законных прав и интересов как собственника раннее учтенного земельного участка, и само по себе не свидетельствует о законности формирования и предоставления земельного участка».
Таким образом, если на момент выполнения работ по межеванию (кадастровых работ) существуют фактические границы (заборы и т.д.), которые позволяют определить местоположение границ земельного участка, то эти фактические границы обязательно должны учитываться кадастровым инженером.