Об увеличении площади земельного участка по «дачной амнистии»

По результату межевания земельного участка его площадь может оказаться как меньше, так и больше указанной в правоустанавливающих документах. Постараемся рассказать о судебной перспективе увеличения площади земельного участка по «дачной амнистии», поскольку у нас так повелось, что почти во всех случаях фактическая площадь участков оказывается больше, чем по документам.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

По букве закона, если для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования установлен предельный минимальный размер земельного участка, то при уточнении границ (межевании) можно увеличить площадь своего участка на величину не более чем такой предельный минимальный размер. А уже пресловутые «десять процентов» применимы только, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.

Между тем на практике кадастровая палата уже давно отказывает в кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка, если его площадь будет больше указанной в государственном кадастре недвижимости на величину более чем десять процентов.

Такой отказ кадастровой палаты можно обжаловать в суде. Например, в определении Верховного Суда РФ от 16 сентября 2015 г. № 5-КГ15-106 по делу о признании незаконным решения уполномоченного органа, об обязании внести в государственный кадастр недвижимости изменения объекта недвижимости указано следующее: «…решением от 13 февраля 2012 г. N <...> филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области (далее — ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области) отказано в учете изменений объекта недвижимости на основании пункта 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о государственном кадастре недвижимости), поскольку площадь земельного участка с учетом предлагаемых изменений более чем на 10 процентов превышает площадь, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Было обращение в суд с заявлением о признании незаконным указанного решения и обязании внести в государственный кадастр недвижимости изменения объекта недвижимости.

…Разрешая заявление, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 27, 38 — 42 Закона о государственном кадастре недвижимости пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных им требований, поскольку предельные (максимальные и минимальные) размеры, установленные статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлением главы Чеховского муниципального района Московской области от 1 сентября 2006 г. N 944/14-1 в отношении земельного участка, по мнению суда, не применяются, а новая площадь земельного участка превышает величину более чем 10 процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, что соответствует требованиям пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами согласился.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

…До межевания площадь земельного участка составляла 1500 кв. м, после межевания — <...> кв. м. Размер земельного участка увеличился на 275 кв. м (0,028 га), то есть на величину менее установленного постановлением главы Чеховского муниципального района Московской области от 1 сентября 2006 г. N 944/14-1 предельного минимального размера земельного участка — 0,06 га.

При таких обстоятельствах, поскольку превышение размеров спорного земельного участка относительно правоустанавливающих документов меньше, чем минимальный размер предоставления в данном населенном пункте, а также принимая во внимание, что исходя из анализа Закона о государственном кадастре недвижимости усматривается, что ограничений, связанных с основанием приобретения прав на земельный участок, границы которого уточняются, не имеется, выводы судов от том, что установленные статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлением главы Чеховского муниципального района Московской области от 1 сентября 2006 г. N 944/14-1 в отношении земельного участка не применяются, являются ошибочными».

По другому делу о признании незаконным решения регистрирующего органа и обязании осуществить государственную регистрацию внесения изменений в ЕГРП Верховный Суд РФ в определении от 16 декабря 2015 г. № 80-КГ15-26 указал следующее: «Было обращение в Управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП сведений об измененной площади земельного участка и выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права, рассмотрение которого первоначально было приостановлено и предложено представить дополнительные сведения на каком праве (бесплатно или за плату) предоставляется часть земельного участка площадью <...> кв. м, о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, а впоследствии отказано в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и непредставлением дополнительных документов.

Полагая, что такой отказ является незаконным, поскольку изменение площади земельного участка произошло в связи с уточнением его фактических границ.

…Отказывая в удовлетворении заявления и признавая законным отказ Управления Росреестра, суды исходили из того, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного земельного участка на <...> кв. м, а также не проведено согласование границ земельного участка с землями общего пользования.
Однако Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает данные выводы ошибочными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

…Из материалов дела следует, что в результате уточнения местоположения границ земельного участка, согласованного с правообладателями смежных земельных участков, определена его фактическая площадь в размере 1421+\-13 кв. м, внесенная в государственный кадастр недвижимости, что земли общего пользования, с которыми граничит спорный земельный участок, не являются одновременно границей другого земельного участка.

При таком положении Управление Росреестра по Ульяновской области не вправе требовать документы, подтверждающие право на увеличение площади принадлежащего ей земельного участка <...> кв. м, что не превышает установленный минимальный размер земельного участка для размещения объектов индивидуального жилищного строительства в зоне жилой застройки.
Следовательно, оспариваемое решение Управления Росреестра по Ульяновской области является незаконным и подлежит отмене».

Из приведенной выше нормы Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и материалов судебной практики следует сделать вывод, что отказ кадастровой палаты можно обжаловать в суде, но при следующих условиях:
— площадь земельного участка по результатам межевания увеличилась на величину не более чем установленный предельный минимальный размер земельного участка;
— местоположение границ земельного участка согласовано всеми смежными землепользователями и отсутствует спор о границах.