Установление (определение) и восстановление границ земельных участков. Некоторые разъяснения Верховного Суда РФ

Президиум Верховного Суда РФ 2 июля 2014 г. утвердил Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год. В этом обзоре имеются, на мой взгляд, интересные и полезные разъяснения по спорам о границах земельных участков.

В указанном обзоре судебной практики речь идет о спорах между членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. Но приведенные в обзоре разъяснения применимы и к спорам об установлении (определении) и восстановлении границ земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и других участков.

В обзоре сказано, что обобщение судебной практики показало, что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, то суды при разрешении споров руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ.

В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ.

Президиум Верховного Суда РФ указал, что следует признать правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут.

Это означает, что по иску о восстановлении границ земельного участка ответчик, не согласный с границами участка истца, установленными в ГКН по результатам межевания, должен заявить встречный иск о признании недействительными результатов межевания земельного участка истца. В противном случае суд, скорее всего, примет решение о приведении фактических границ в соответствие с границами, учтенными в ГКН.

Если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в ГКН), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании.

Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.

В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, как указал Президиум Верховного Суда РФ, суд должен проверить:

• за счет каких земель образовалась данная разница;
• производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы;
• осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор;
• как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.

Президиум Верховного Суда РФ отметил, что является правильным подход суда, в соответствии с которым точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца. Эти же обстоятельства проверяются судом и в отношении действий самого истца.

Это важное разъяснение. В практике я не раз встречался с тем, что недобросовестный истец или ответчик намеренно занижал фактическую площадь своего участка за счет той его части, которой очевидно никто больше не будет пользоваться.
Часто результаты межевания земельных участков оспариваются по мотиву отсутствия согласования границ со смежным землепользователем. На этот счет Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя. Суды учитывают, что отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными.