Услуги юристов при купле - продаже недвижимости

Сопровождение сделок с недвижимостью приобрело значимость с тех пор, как рынок резко ворвался в нашу российскую действительность в нашумевшие девяностые. Теперь многим из нас не раз приходится выступать в качестве продавца или покупателя дома, квартиры, дачи.

Прискорбно сознавать, что не всегда операции с недвижимым имуществом проходят гладко. Не исключён вариант, что покупка окажется не то что не выгодной, а даже окончится многолетними тяжбами. Именно поэтому практика сотрудничества со специалистами в области процессов купли-продажи жилья постепенно набирает силу.

В чем состоит сущность операций с объектами недвижимости (на примере квартиры)
Когда вы покупаете или продаёте жильё, обычно происходит следующее:

1. Заключение предварительного договора.

2. Внесение предоплаты.

3. Подписание основного договора.

4. Подача документации для удостоверения прав нового хозяина.

5. Произведение окончательного расчёта.

6. Приём-передача жилплощади.

На первый взгляд, схема проста и понятна. Но в реальной жизни при приобретении нужных вам квадратных метров или при избавлении от переставшего быть полезным жилья вы можете встретить немало преград.

Каких рисков следует избегать

Наиболее распространённые виды рисков:

1. Подделка документов, удостоверяющих личность собственника. В этой ситуации от имени продавца действует мошенник, подделавший паспорт. Хозяин может являться соучастником, а может не знать об афере.

2. Риски, связанные с наследством:

- Продажа липовым наследником.

Здесь имеются 2 варианта:

- приобретение прав наследования происходит по фальшивым документам (подделка завещания, свидетельства о рождении или брачного);
- лицо, наследующее имущество, ещё не стал таковым;
- После смерти продавца по инициативе наследников проводится психолого-психиатрическая, медицинская экспертиза, выявляющая болезнь лица, продавшего вам жилище, что ведёт к аннулированию сделки.

3. Продаёт не хозяин, а арендатор жилплощади, похитивший подлинные документы.

4. Имеются скрываемые продавцом квартиры лица, которые могут впоследствии предъявить свои права на проданные вам квадратные метры:

- неучтённые метры при проведении приватизационного акта;
- члены семьи, не достигшие совершеннолетия;
- лица, отбывающие наказание;
- муж или жена.

5. Существуют лица, имеющие регистрацию, на данный момент не находящиеся по месту жительства, но имеющие право пользования:

- лица, убывшие в армию;
- на длительное лечение;
- в долгосрочную командировку.

6. Один из супругов совершает отчуждение квартиры в обход другого.

7. Наличие фактов, свидетельствующих об имеющихся обременениях: залог, арест, суд.

8. Риски, связанные с доверенностью:

- поддельной;
- отменённой тем, кто её выдал;
- выданной человеку, уже не находящемуся в числе живых.

9. Продажа лицом, не имеющим дееспособности или утратившим её по причине алкоголизма или наркозависимости.

10. Совершение купли-продажи с обманом самого продавца, который заблуждается относительно истинности цены объекта и других условий договора, часто принадлежа к категории немолодых одиноких людей, несовершеннолетних, душевнобольных. Варианты возможных злоупотреблений этим не исчерпываются.

Статистика показывает, что за год только в Москве подвергаются отмене примерно 2
процента договоров. В суммарном выражении - около двух тысяч. Здесь на первый план выдвигается юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Виды услуг, предлагаемых юристами

Каковы действия эксперта, направленные на соблюдение интересов клиентов? Это:

- Консультации по вопросам приобретения или продажи квартиры.
- Проведение экспертного анализа документации, связанной с правами собственников с последующими рекомендациями.
- Проверка:
- наличия дееспособности участников договора;
- юридической чистоты объекта.
- Подготовка пакета необходимой документации, касающейся договора, рассмотрение с контрагентом его пунктов.
- Контроль ситуации в ходе подписания договорных обязательств.
-Организация действий по получению нового свидетельства собственности.

Что подразумевается под действиями по проверке юридической чистоты

Один из основополагающих моментов среди перечисленных юридических действий - экспертное определение юридической чистоты той недвижимости, что вы хотите приобрести, и которая может оказаться совсем не чистой. Если подходить к вопросу с позиции, основанной на реальном взгляде на жизнь, то придётся отметить, что полных гарантий безопасности дать никто не может в принципе.

Официальной формулировки понятия проверки чистоты сделки не существует. В основном, под этим подразумевается наличие прозрачной истории последовательных шагов перехода прав собственников, владельцев и пользователей на вашу потенциальную покупку. Изучив эту историю, опытный специалист всегда сумеет распознать и дать оценку возможным рискам. По итогам проведения тщательного анализа он даст вам ответ, можно ли избежать рисков, минимизировать их или же наилучшим вариантом станет отказ от заведомо провальной сделки.

Что предпринимает юрист

1. Заказывает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество на квартиру, хозяином которой вы хотите стать.

2. Из неё можно почерпнуть такие сведения, как:
- является ли продающий квартиру человек единственным собственником на момент проведения сделки;
- не лежат ли на объекте купли-продажи такие обременения, как: залог, арест, чьё-то проживание.

3. Получает другой важный документ - сведения из домовой книги, где названы все лица, имеющие регистрацию в подлежащей продаже квартире.

4. Проверяет на подлинность паспорта самого продавца и его посредника.

5. Проверяет действительность представляемых доверенностей.

6. Общается с соседями продавца жилья, с участковым.

7. При возникновении потребности направляет запрос в наркологический и психоневрологический диспансер по месту жительства на предмет того, не является ли потенциальный продавец их клиентом.

8. Организовывает освидетельствование психиатром.

9. Знакомится в нотариальной службе с делом о наследстве, проверяя, являются ли законными документы, на которых основан факт наследования.

Полезные советы:

- Позаботьтесь об удостоверении сделки в нотариальной конторе.
- Заключите страховой договор на случай, если произойдёт утрата вами права собственности по причине признания недействительности проведённой сделки.
- Не полагайтесь на бесплатные консультации.
- Не пытайтесь самостоятельно провести сделку по недвижимости. Это приводит к затратам сил, времени, нервов, но не даёт уверенности в хорошем результате. Тогда как обращение к профессионалу значительно улучшит ваши шансы на успех и поможет предотвратить ситуацию, в которой вы окажетесь и без жилья, и без напрасно потраченных вами денежных средств.