Как подтвердить местоположение границ земельного участка в суде?
По делам об установлении границ земельных участков, об оспаривании результатов межевания земельных участков, об исправлении кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ земельных участков и по другим межевым спорам всегда важно обосновать и подтвердить местоположение границ участков.
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
По смыслу данной нормы, если отсутствуют документы, подтверждающие право на земельный участок, и документы, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании, границы участка определяются по фактическим границам (по фактическому пользованию), существующим на местности пятнадцать и более лет.
В связи с этим особую актуальность имеет вопрос, чем подтвердить фактическое местоположение границ земельного участка при рассмотрении спора в суде.
Норма ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулирует порядок определения границ земельного участка при подготовке межевого плана. Статья 38 закона так и названа «Межевой план». Поэтому, представляется, что для ответа на обозначенный выше вопрос вполне уместным будет обратиться к документам, содержащим требования и рекомендации по подготовке межевого плана.
Так, п. 70.1. Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностей подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412, предусматривает, что выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.
По мнению Минэкономразвития России, выраженному в письме от 27 декабря 2011 г. № 29478-ИМ/Д23 «О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ», при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка возможно использовать как картографическую основу государственного кадастра недвижимости, так и карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее.
Такой подход находит поддержку в судебной практике. Например, Самарский областной суд по одному из дел указал следующее: «При проведении кадастровых работ, кадастровый инженер должен руководствоваться сведениями о фактическом местоположении границ земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах, либо сведениями, содержащимися в документах, определяющих местоположение границ земельных участков при их образовании, а при отсутствии таких документов – картами (планами), фотопланами, подтверждающими местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет».
В п. 3 приложения к письму от 14 декабря 2012 г. № 27701-ПК/Д23и «Об усилении контроля за деятельностью подведомственных Росреестру государственных бюджетных учреждений» Минэкономразвития России пошло еще дальше и разъяснило, что перечень документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании или подтверждающих фактическое местоположение границ земельного участка на местности пятнадцать и более лет, указанный в Требованиях к подготовке межевого плана, не является исчерпывающим.
По мнению Минэкономразвития России, при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка кадастровый инженер может использовать:
— картографическую основу государственного кадастра недвижимости;
— карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее;
— документы, хранящиеся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;
— материалы и данные из федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов;
— материалы инвентаризации, ситуационные планы, подготавливаемые бюро технической инвентаризации;
— генеральные планы (планы застройки) территорий садоводческих, огородных и дачных объединений граждан, утвержденные в установленном порядке;
— иные документы.
Полагаю, что данные разъяснения Минэкономразвития России применимы при доказывании в суде фактического местоположения границ земельного участка, существующих на местности в течение пятнадцати и более лет. Вместе с тем к указанному перечню документов следует добавить:
— генеральные планы и иные документы территориального планирования населенных пунктов;
— ситуационные планы из органов архитектуры или местной администрации;
— планы застройки спорных участков из органов архитектуры.
Пожалуй, наиболее распространенным доказательством фактического местоположения границ земельного участка в судебных спорах являются материалы инвентаризации и ситуационные планы участка из местного бюро технической инвентаризации. Однако не нужно полагаться только на эти документы. В силу ч.ч. 2, 3 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Например, Липецкий областной суд при рассмотрении одного из споров указал следующее: «Инвентаризационные дела не отнесены законом к числу правоустанавливающих документов на землю. В связи с чем они не имеют преимущества перед другими доказательствами, в частности, показаниями свидетелей, относительно вопроса, касающегося установления фактического землепользования, наличия естественных границ, то есть тех существенных обстоятельств, которые подлежат учету в соответствии с абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ при определении местоположения границ земельных участков».
В другом примере Нижегородский областной суд указал при рассмотрении дела: «Суд первой инстанции в нарушение приведенных положений ст. 67 ГПК РФ не дал никакой оценки представленным в подтверждение местоположения спорной границы доказательствам: ситуационному плану, составленному ФГУП «» по результатам контрольного обмера земельного участка Ш., показаниям свидетелей о местоположении спорной границы».
В этой связи не стоит пренебрегать и таким доказательством как свидетельские показания. Главное, чтобы свидетели хорошо знали, какой сложился порядок землепользования спорным участком, и могли дать четкие показания по этому вопросу.