Как доказать ошибку в межевании земельного участка (кадастровую ошибку)?
В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой ошибкой является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Если говорить о местоположении границ земельного участка, то кадастровой ошибкой является ошибка, допущенная при определении координат характерных (поворотных) точек границ земельного участка и воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости.
ЗК РФ предусматривает, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Чаще всего кадастровая ошибка заключается в том, что местоположение границ земельного участка, учтенное в государственном кадастре недвижимости по результатам межевания, не соответствует границам участка по фактическому пользованию. Так, по одному из дел Московский областной суд указал: «Из заключения эксперта однозначно следует, что фактические границы земельного участка, принадлежащего С.Г., не соответствуют учтенным границам участка. Несоответствие выражается общим смещением учтенных границ по отношению к фактическим по всему периметру земельного участка истца, что является признаком наличия кадастровой ошибки при определении координат поворотных точек границ земельного участка.».
По другому аналогичному спору Московский областной суд указал следующее: «…истец просил суд отменить результаты межевания земельного с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...> и исключить из сведений Государственного кадастра недвижимости сведения об углах и поворотных точках земельного участка с кадастровым N <...>, расположенного по адресу… Поскольку результаты судебной экспертизы, подтверждают, что границы спорных земельных участков при проведении межевания и кадастрового учета не соответствуют фактической смежной границе спорных участков и площади земельных участков по данным кадастрового учета также не соответствуют сведениям о фактическом пользовании земельными участками, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований П.».
Таким образом, как правильно указал Белгородский областной суд в одном обзоре судебной практики, «…при разрешении вопроса об исправлении кадастровой ошибки обстоятельствами, имеющими значение для дела, является также соответствие межевания спорных участков фактическому пользованию, не изменяет ли исправление ошибки прохождения сложившихся межевых границ».
Кадастровая ошибка может быть связана с неправильным межеванием земельного участка не в соответствии с генеральным планом поселения. Например, по одному из дел Московский областной суд указал: «По мнению эксперта кадастровые ошибки возникли из-за нарушений, допущенных при межевании, так как межевые дела были сформированы не в соответствии с генпланом СНТ . При проведении экспертизы эксперты определяли местоположение характерных точек по фактическому пользованию и выносили точки в натуру по данным государственного кадастра недвижимости. Экспертами установлено, что фактические границы этих земельных участков отличаются от кадастровых.».
Нередко кадастровая ошибка выражается в наложении учтенных в государственном кадастре недвижимости границ земельного участка на границы существующих строений.
Чем подтвердить наличие кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка?
При исправлении кадастровой ошибки во внесудебном порядке эта ошибка должна подтверждаться заключением кадастрового инженера, обосновывающим вывод о наличии ошибки в определении координат характерных точек границ земельного участка.
В случае возникновения спора и разрешения его в суде, как указал Пермский краевой суд, «…наличие кадастровой ошибки должно быть подтверждено допустимыми и достоверными доказательствами, каковыми могут являться заключение кадастрового инженера, включенное в состав межевого плана, либо заключение экспертизы о несоответствии фактических границ земельного участка сведениям о местоположении границ, содержащимся в ГКН.».
Вместе с тем представляется, что при рассмотрении дела в суде заключения кадастрового инженера о наличии ошибки в определении координат характерных точек границ земельного участка недостаточно. По данному вопросу необходимо проведение экспертизы. Этот вывод основан на следующем.
В соответствии с ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Для того чтобы установить наличие ошибки в определении координат характерных точек границы земельного участка необходимы специальные знания. А нормы ГПК РФ императивно предусматривают, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Между тем заключение кадастрового инженера о наличии ошибки в определении координат характерных точек границы земельного участка можно отнести лишь к письменным доказательствам, по смыслу закона оно не является заключением эксперта.
В связи с этим заключение кадастрового инженера может только дополнить, но не заменить экспертное заключение.