Если при межевании земельных участков граница между ними проходила по забору
В одном из городских судов рассматривалось дело по иску об устранении препятствий в пользовании земельным участком, возложении обязанности перенести забор и по встречному иску об исправлении кадастровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков. Суд удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска.
Бесплатная консультация ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК специалиста по земельным вопросам
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда, в заседании которой я принимал участие, оставила решение городского суда без изменения. При этом апелляционная инстанция указала, в частности, следующее: «Доводы апелляционной жалобы о том, что смежная граница должна соответствовать местоположению забора из сетки «рабица» от т.10 до т.12, т.17, т.16, которое было согласовано в **** году, являются необоснованными, поскольку границы земельного участка Я. были установлены в соответствии с действующим на тот момент законодательством на основании данных землеустроительного дела. При этом, при межевании согласовывались границы земельного участка, отраженные в схеме, являющейся приложением к акту согласования границ земельного участка, а не местоположение существовавшего на тот момент забора.
К. не представлено доказательств, достоверно подтверждающих тот факт, что граница смежных земельных участков проходит по забору из сетки «рабица», а координаты, указанные в землеустроительном деле, на основании которого были занесены сведения в ГКН о границе, являются ошибочно указанными».
Следует отметить, что в материалах дела были зафиксированы объяснения представителя истца, который в суде первой инстанции пояснял, что «Имеется забор из сетки рабицы, расположенный по задней части участка. Этот забор стоит давно и никто по этой границе не спорил. Межевание проводила истица и брала за основу этот забор…». Однако позже истец и его представитель, видимо, поняли свою ошибку и стали пояснять, что при межевании земельного участка истца спорная граница согласовывалась с правопредшественником ответчика вовсе не по существующему забору из сетки, а так как она отражена в схеме, приложенной к акту согласования границ.
По новой позиции истца в качестве границы была согласована некая линия, указанная в схеме и не обозначенная на местности забором. Такую позицию восприняли суды, что было выражено в апелляционном определении в словах: «При этом, при межевании согласовывались границы земельного участка, отраженные в схеме, являющейся приложением к акту согласования границ земельного участка, а не местоположение существовавшего на тот момент забора».
В настоящей статье хочу высказать свое мнение на этот счет и постараюсь показать необоснованность доводов судов обеих инстанций. Вопрос мне кажется актуальным по той причине, что обычно правообладатели земельных участков не являются специалистами в землеустройстве и не могут доподлинно проверить, где по координатам проходит та граница, за которую они расписываются в акте согласования границ.
До 17 мая 2008 г. по Федеральному закону от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» земельные участки считались объектами землеустройства и к работам по их межеванию применялись Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 г. (далее – Методические рекомендации).
В соответствии с п. 3 указанных Методических рекомендаций межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
Согласно п. 6 Методических рекомендаций межевание объекта землеустройства включает в себя, в частности, определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками, определение координат межевых знаков.
Пунктом 14.6 Методических рекомендаций предусмотрено, что согласованные границы объекта землеустройства закрепляются межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства.
Из Методических рекомендаций однозначно следует, что на местности границы земельных участков должны были закрепляться межевыми знаками и должны были определяться координаты этих межевых знаков для внесения в государственный земельный кадастр.
Бывает, что правообладатели земельных участков решают согласовать и установить границу не по забору, который проходит между участками. Но в таком случае, исходя из Методических рекомендаций, граница, проходящая не по забору, должна была закрепляться своими межевыми знаками. И по логике, после такого согласования местоположения границы правообладатели участков должны были перенести забор на ту границу, которую они согласовали.
В противном случае, если отсутствуют межевые знаки, закрепляющие границу, если забор между участками так и остался на своем месте, нужно считать, что стороны согласовывали местоположение границы именно по забору.
В соответствии с ч. 9 ст. 38 ныне действующего Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Для случаев, когда отсутствуют документы, определяющие местоположение границ (а таких на практике абсолютное большинство), в законе четко сказано, что границами земельного участка являются границы, которые существуют на местности пятнадцать и более лет и закреплены с помощью природных или искусственных объектов, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Норма ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» конечно же не лишает правообладателей возможности согласовать местоположение границы между их земельными участками не по тем природным или искусственным объектам (например, забору), которые существуют на местности. Вместе с тем, мне представляется, по смыслу этой нормы, пока не доказано иное, следует считать, что стороны согласовывали местоположение границы между земельными участками, как указанно в законе, по существующим на местности природным или искусственным объектам, позволяющим определить местоположение границы.
Изложенное подтверждается материалами судебной практики по конкретным делам. Например, правильную, по моему мнению, позицию занял Президиум Московского областного суда в постановлении от 10 октября 2012 г. № 393 по делу № 44г-160/12. В этом документе указано следующее: «К.С. обратилась в суд с иском к Ф. и, с учетом уточнения заявленных требований, просила обязать ответчика перенести установленное им ограждение в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости о границах и местоположении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 50:14:07035:79, расположенного по адресу: <...>, ссылаясь на то, что местоположение ограждения не соответствует местоположению границы его земельного участка, в результате чего часть принадлежащих ей земельных участков находится в незаконном владении ответчика.
Ф. обратился с иском к К.С., МП ЩР «Кадастровое производство» о признании недействительными актов согласования границ, землеустроительных дел, разработанных МП ЩР «Кадастровое производство» на принадлежащие К.С. земельные участки с кадастровыми номерами 50:14:070351:0032 площадью 1648 кв. м, 50:14:070351:0033 площадью 2045 кв. м, 50:14:070351:0034 1786 кв. м, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о границах земельных участков в части, не соответствующей фактическим границам, ссылаясь на фальсификацию документов при проведении процедуры межевания и наличие кадастровой ошибки.
Разрешая возникший спор и отказывая Ф. в удовлетворении требований об исправлении кадастровой ошибки, судебные инстанции исходили из того, что в ходе судебного разбирательства не подтверждено наличие ошибки в определении координат точек спорной границы в документе «Описание земельных участков», на основании которого осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, принадлежащего Ф., т.к. согласуя границы своего земельного участка при проведении кадастровых работ в 2008 г., Ф. подтвердил правильность их местоположения.
Поскольку на настоящий момент углы спорного ограждения не соответствуют местоположению смежной границы по данным ГКН и находятся на поверхности земли, принадлежащей К.С., суд пришел к выводу о нарушении Ф. прав и законных интересов К.С. и удовлетворил заявленные ею требования о сносе самовольно возведенного ограждения.
С такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.
По смыслу положений п. п. 1 и 4 статьи 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка, допущенная лицом, выполнявшим работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы (координат характерных точек границы) земельного участка, является кадастровой ошибкой и в случае возникновения спора о правильности описания границ основанием для внесения необходимых изменений в сведения ГКН о местоположении земельного участка будет являться решение суда об установлении границ участка в конкретных координатах.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в 2006 году межевание принадлежащих К.С. участков проведено по фактически сложившемуся землепользованию, т.е. по границе существующего забора. В качестве межевых знаков указаны углы ограждения смежного участка Ф. Факт переноса им забора после проведенного в 2006 году межевания судом не установлен, таких доказательств К.С. не представлено. Однако по сведениям ГКН смежная граница проходит на расстоянии более 1 м от существующего забора, что подтверждается заключением проведенной по делу землеустроительной экспертизы.
Несоответствие данных кадастрового учета фактическому местоположению смежной границы свидетельствует о допущенной кадастровыми инженерами ошибке в описании координат местоположения смежной границы, т.е. о наличии кадастровой ошибки.
Доводы судебных инстанций о том, что при проведении в 2008 году кадастровых работ принадлежащего ему участка Ф. подтвердил правильность местоположения его границ, являются несостоятельными, поскольку установлено, что при межевании участка Ф. использовались данные ГКН по смежным с ним участкам. Граница, смежная с участками К.С., была обозначена межевыми знаками по углам существующего ограждения (забора), который Ф. и считал правильной границей, в связи с чем у него отсутствовали возражения относительно правильности ее местоположения. То обстоятельство, что описание координат характерных точек спорной смежной границы не соответствует ее фактическому местоположению было выявлено позднее, после постановки им участка на кадастровый учет».
Таким образом, если на момент межевания (кадастровых работ) фактическая смежная граница земельных участков была обозначена на местности, например, забором, споров о местоположении этого забора не имелось, то при отсутствии достаточных доказательств обратного нужно исходить из того, что стороны согласовывали границу по этому забору. Соответственно в государственный кадастр недвижимости должны были вноситься координаты характерных точек такого забора, а не какой-то иной линии, не обозначенной на местности. А несоответствие данных кадастрового учета фактическому местоположению забора свидетельствует об ошибке в определении координат характерных точек смежной границы.