Что делать, если на месте Вашего земельного участка отмежеван чужой участок?
Фабула дела. Межевание земельного участка истца не проводилось, сведения о местоположении границ участка не вносились в государственный кадастр недвижимости. Истец узнал, что на месте его земельного участка, которым он пользовался, уже отмежеван участок ответчика, и сведения о местоположении границ этого участка внесены в государственный кадастр недвижимости. Истец обратился в суд с иском к ответчику об истребовании своего земельного участка из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ.
Правильно ли истец сформулировал свои исковые требования? Представляется, что нет.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск). По смыслу данной нормы собственник может истребовать свое имущество в виде конкретной индивидуально-определенной вещи. Объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре.
Согласно статье 11.1. ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Следовательно, земельный участок приобретает признаки индивидуально-определенной вещи лишь после его формирования и определения местоположения границ в установленном законом порядке. Только тогда земельный участок может быть истребован из чужого незаконного владения.
По делу по иску А. к Д.В. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, восстановлении площади земельного участка Московский областной суд указал: «В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения… В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции истец не представил доказательств того, что при приобретении жилого дома и земельного участка данный земельный участок находился в тех границах, на которых он настаивает. В настоящее время границы земельных участков сторон не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. В пределах заявленных требований суд не вправе был устанавливать границы земельных участков. В связи с чем оснований для истребования части земельного участка не имеется».
Хорошее разъяснение по данному вопросу дал Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, указав, что «Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом судебной защиты права собственности путем заявления виндикационного иска может быть лишь индивидуально-определенная вещь. Судами правильно установлено, что земельный участок, в отношении которого заявлен иск, не сформирован в установленном законом порядке и не обладает признаками индивидуально-определенной вещи, в связи с чем не может быть истребован».
Какие же требования следовало заявить истцу в сложившейся ситуации?
Выбор способа защиты прав осуществляется истцом и должен привести к реальному восстановлению нарушенного материального права. При этом избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносится, в частности, описание местоположения границ земельного участка. Далее в законе сказано, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (т.н. поворотные точки).
В рассматриваемом случае именно описание местоположения границ земельного участка ответчика нарушает права истца и не позволяет ему установить границы своего участка. В ходе судебного разбирательства должен исследоваться вопрос о наличии либо отсутствии кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ участка ответчика.
Поэтому для истца правильным было бы заявить исковые требования о признании недействительными координат характерных точек границ земельного участка ответчика и исключении сведений о местоположении границ участка ответчика из государственного кадастра недвижимости.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Этот же способ защиты прав указан в статье 60 ЗК РФ, согласно которой действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Если ответчик огородил и начал застраивать земельный участок, который истец считает своим, то одновременно с требованием о признании недействительными координат характерных точек границ земельного участка ответчика может быть заявлено требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем сноса ограждений, строений и т.п.